低層地域の場合は容積率が80％か100％が多く、土地の面積以上の建物は建てられません。
他の地域の場合は建ぺい率60％、容積率が200％の事が多く、建築基準法に合わせる
必要はありますが3階建てを建てることが基本可能です。

また商業地域などは容積率が400％などもあるので、高い建物を建てられることが出来ます。
（商業地域はこのような理由で金額が高くなるんです）

閑静な住宅地は容積率が低い、商業施設やビルがある場所は容積率が高い、
と覚えておくと良いでしょう。

住居の場合はほとんどが60％が多いですね。
低層地域だと40％、50％が多くなります。
一つだけ覚えておくと良いかな、と思うのは
「角地」
の場合です。
角地の場合は10％建ぺい率がＵＰすることがあります。
（土地の状況にもよりますがほぼ10％増えます）
角地が人気あるのはこのような理由もあります。

正直言いまして覚える必要はほとんどありません。
わかりやすいように大きく３つに分けると
・低層地域と書いてあったら2階建てのエリア
・商業地域と書いてあったらお店が近くに建っている
・住居地域と書いてあったら3階建ても建つだろう
ぐらいに覚えといてください笑。
ざっくりとしていますが、わかりやすいかと思います。

住宅の場合は上記の中では「低層地域」が基本人気で金額も高くなります。
高い建物が建たないので静かな住環境になりやすいんですね。

これは一言でいうと
「昔はいい加減だったんだな～～～～」
だからなんですね笑。
リスクがあることを何個か書くと
・一人だけ持ち分を持っている
（他の人は接道していない、、、、けど建物は建てられる笑。ちょっと難しい話ですね）
・接道していなくても地役権の主張
・上水、下水管、ガス管が隣地の所有者の下を通ってる。
ちょっと専門的な話になってしまいますが、一歩間違えると裁判になる問題ばかりなんです。
ご近所の人間と良い関係を築けていれば良いのですが、仲が悪いと嫌がらせに繋がります。
（時々見ます。なんか怖いですよね、、、、）
過去にこの相談を多く受けて解決してきたので、またいつか詳しく書くかもしれません。

まとめますと最近の新築建売などは大丈夫です。
中古の戸建、土地を購入する人は不動産調査しっかりやってください。
売却する人は権利関係をしっかり整えたうえで売却した方が良いです。
もう隣地ともめて仕方ない人は悲しいですが、安い金額での売却になるしかありません。

私道は気を付けてくださいね。
全部が危ないわけではありません。
権利関係や役所の調査さえしっかり確認していれば大丈夫ですよ。

ほとんどの方は公道に面しているかと思います。
測量がしっかりされていれば特に心配することはありません。

ほとんどの場合は接道（公道や私道）に接しているので問題はありません。
覚えておきたい言葉は
「4メートル以上の道路に間口が2メートル以上」
ですね。
この基準に満たしていないと原則建物は建てられません。
例外が
・セットバック（42条2項道路）　※業界では「2項道路」とよく言います。
・43条但し書き
などですね。
セットバックはよくありますし、43条但し書きはぼちぼちあります。
また接道していない物件は
「再建築不可」
などになってしまいます。

接道しているか、していないか、で大きく不動産の価値は変わります。
非常に重要な事ですね。

不動産の市場に出ている物件のほとんどは所有権です。
所有権の不動産も持つと将来売却したい時なども
全て自分の意志で出来ますし、銀行からも評価してくれます。

「公簿」とは不動産謄本の表題部に記入されている地積（面積）の事です。
わかりやすく言うと
「不動産の謄本の面積が書いてある場所があります。
この数字を元に不動産売買しましょう」
というのが1番説明としてはわかりやすいですかね。

公簿を元に売買することを
「公簿売買」
です。私の知る限りほとんどのケースは公簿売買によって取引が行われています。
（中古マンション、中古戸建など）
逆に土地の場合はケースバイケースですね。
東京や全国の首都圏などの人気のあるエリアで
「1坪違うだけで100万違う」
などは実測売買になりますし、境界などが曖昧な場合も実測売買になります。

土地が絡む場合や建物を無断で増築している場合などは別ですが、
登記簿謄本に書いてある面積を元に売買するのは不動産仲介としては
よくあるパターンですね。
境界や土地の面積、建物の面積に疑問がある場合はしっかり調べた方が無難ですよ。

市街化調整区域は以前
「市街化調整区域の土地を売りたいんですが」
「さいたま市の区役所の開発指導課にて市街化調整区域を調べました。」
にも書きましたが、
（詳しい内容知りたい方は上のリンクから読んでくださいませ」
既存宅地や謄本上の宅地、建築確認などの許可がないと一般住宅の
再建築は出来なくなってしまう可能性が非常に高いです。
そういう場合は売却する時などは苦労しますし、価格もかなり安くなります。
購入する方、売却する方、共に市街化調整区域の場合はある程度勉強が必要かと思います。